Alteração no Plano Diretor oferece oportunidade aos investidores imobiliários de explorar rendas elevadas em “zonas de interesse social”, com habitações socialmente relevantes (ZIS) e populares (HIS/HMP), gerando rendimentos para faixas alta e média.
O Aluguel de imóveis é uma prática comum em diversas cidades do Brasil, incluindo São Paulo. O Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo de 2023 prevê incentivos para empreendimentos que disponibilizarem unidades para pessoas de baixa e média renda nas Zonas Especiais de Interesse Social. Essa medida visa promover a locução de imóveis acessíveis e contribuir para a redução do déficit habitacional na região.
Além disso, o aluguel de apartamentos e aluguel de quartos também são opções amplamente procuradas por quem busca uma aluguel de moradia na cidade de São Paulo. Com a implementação do PDE, a expectativa é que mais oportunidades de aluguel de imóveis adequados às diferentes necessidades da população sejam criadas, beneficiando tanto inquilinos quanto proprietários. A diversificação das opções de aluguel contribui para a democratização do acesso à moradia e para a promoção de uma cidade mais inclusiva e sustentável.
Aluguel de imóveis: Novas Regras para Locação Socialmente Relevante
Ou seja, construtoras que erguerem edifícios em Zonas centrais e próximas a eixos de transporte podem receber incentivos construtivos, desde que o prédio contenha Habitações de Interesse Social (HIS). Em contrapartida, esses empreendimentos devem destinar as unidades, total ou parcialmente, para a população enquadrada em HIS 1 (famílias com renda de até R$ 4.236), HIS 2 (famílias com renda de R$ 8.472) ou HMP (Habitação de Mercado Popular) – com renda de até R$ 14.120.
Aluguel de imóveis: Impacto do Novo Plano Diretor em São Paulo
No entanto, atores do setor imobiliário apontam uma lacuna nesse sistema: após a aquisição do imóvel, nada impedia que o novo proprietário o vendesse para alguém fora dessas faixas de renda. Algumas construtoras declaravam unidades com esse propósito, mas omitiam essa informação na venda.
Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, destaca que muitas vezes o novo comprador não tinha conhecimento de que se tratava de uma HIS. A falta de regulamentação clara sobre a destinação do imóvel levantava questões sobre como deveria ser feita e quem controlaria a entrega. A iniciativa inicialmente focada na venda não conseguia controlar a revenda.
Em 19 de janeiro de 2024, foi promulgado o decreto Nº 63.130, permitindo a compra dessas unidades por qualquer pessoa, desde que se comprometa a alugá-las para o público elegível para habitação social.
Para exercer esse direito, o comprador deve registrar na matrícula do imóvel a destinação original (HIS ou HMP) e garantir que os locatários se enquadrem na categoria do imóvel, mediante apresentação de certidão de renda.
Aluguel de imóveis: Controle e Fiscalização para Habitações Populares
A Yuca enfatiza a importância de destinar as unidades à locação e monitorar quem nelas reside. Nos empreendimentos sob sua gestão, é feito um acompanhamento rigoroso. Caso o locatário tenha aumento de renda após 30 meses, ele deve deixar o imóvel, garantindo assim a continuidade do atendimento à população de HIS por longos períodos.
Atualmente, a Yuca lidera três projetos desse tipo, em parceria com construtoras, oferecendo unidades de 26 a 30 m² em Vila Tolstoi, Santa Cecília e Santo Amaro. A análise dos locatários é baseada nos holerites e extratos bancários dos últimos seis meses. Os pacotes, que incluem aluguel, IPTU e condomínio, não devem exceder 40% da renda máxima da faixa HIS, variando de R$ 1.880 a R$ 1.999 mensais.
Aprovado recentemente, o decreto permite a compra de unidades HIS para locação popular, respondendo a uma demanda reprimida e atraindo investidores para esse segmento. Marcos Túlio Campos, diretor de Incorporação da EBM Desenvolvimento Imobiliário, destaca a relevância desse tipo de negócio, reconhecendo o potencial lucrativo e socialmente relevante.
Fonte: © Estadão Imóveis
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